主站 [切换分站]
首页/国内房地产/正文

楼市多重背离 风险正在积聚

2016-09-21 来源:证券时报

本轮房地产市场急剧升温到高烧不退,已经成为社会广泛关注的焦点。热点城市购房热情高涨,并非完全是住宅总量供求失衡的原因,可能更多是住宅分配结构矛盾的结果。房价短期内大幅上涨,与房价高位加杠杆不无关系,蕴含了较大的经济金融风险隐患。目前看,楼市运行背离风险正在积聚,值得高度警惕。

  热点城市楼市

  非理性色彩渐浓

  虽然低利率环境有利于房价上涨,但也要受到住宅市场供求关系的制约。就本轮房地产市场行情而言,并非全部城市住宅价格出现明显上涨。据国家统计局数据,截至2016年7月末,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比下降的城市有11个,环比上月下降的城市有16个。房价涨幅显著的均为热点城市。相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋,使得我国热点城市普遍拥有吸引外来人口的潜在能力。但值得注意的是,所谓热点城市资源社会和人口禀赋的优势,并非2016年发生显著改变。事实上,2014年~2015年期间热点城市房价涨幅也不明显。即使是从人口流入分析,受宏观经济下行压力增大影响,热点城市人口流入已经有所减缓。可见,热点城市房价的大幅上涨,与刚性和改善性需求的关系并不大,主要受到投资和投机性需求的驱动。

  统计局公布的最新数据表明,8月份70个大中城市房价全部上涨,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续3个月收窄后有所扩大,二、三线城市房价涨幅继续扩大。家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。在今年上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上,7月份新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款。当前社会资金向热点城市房地产业的过度集中,表内贷款和表外各路融资对房地产开发企业争夺“地王”项目的资金支持,以及部分家庭在房价高位集中加杠杆,可能正形成预期自我实现的“循环”,市场非理性色彩浓郁。

 楼市运行背离

  风险正在积聚

  目前看,随着热点城市房价高位大幅上涨,以及市场热情空前高涨,房地产市场运行背离的风险正在积聚。主要表现为:

  一是政策环境收紧与房价上涨预期不退形成背离。为抑制热点城市地价和房价快速上涨,地方政府再次启动限购、限贷政策,在土地市场推出“熔断”机制。但这些政策措施并未冷却急剧升温的房地产市场。无论是土地一级市场还是住宅市场,“买到就是赚”的认识,导致上海离婚买房人士激增,北京甚至出现了高总价房“抢房”一幕。房价跳涨现象则是司空见惯,频频见于报端。

  二是房价与租金收入背离加剧。热点城市房价与房租和城镇居民收入的背离,蕴含了较大的风险隐患。相对于房价的无节制上涨,住房租赁市场相对稳定,主要满足真实居住需求,基本剔除了投机性住房需求。虽然随着房价快速大幅上涨,房租也水涨船高,但房租涨幅远远落后于房价涨幅。北京、上海、深圳等热点城市租金收益率远低于银行保本理财收益率。如果考虑到房屋自然折旧和维修管理费用,持有住房的实际租金收益率更低。而城镇居民收入反映了住房购买力负担,过度偏离国际合理值的房价收入比,加剧了中低收入人群经济负担。

  三是消费市场运行平稳与房地产财富效应膨胀形成背离。资产价格大幅上涨所带来的巨大财富效应,理论上会带动社会消费扩张。但从宏观经济指标看,当前我国社会消费运行整体平稳,未出现明显房地产财富效应所引发的社会消费扩张现象。2016年1~8月,全国社会消费品零售总额同比增长10.3%,与上年持平;除与房屋购买直接相关的家具和装修消费超过平均增速外,与改善生活品质的服装鞋帽、针纺织品,家用电器和音像器材等均低于平均速度。由此可见,热点城市动辄千万套的住宅不动产,并没有促使城市“被富豪”普通家庭扩大消费(8826.05,-12.780,-0.14%)。

  四是实体经济盈利能力收缩与房屋名义增值空间巨大形成背离。2016年1~7月份,全国规模以上工业企业实现利润总额35235.9亿元,同比增长6.9%,增速远低于热点城市房价同比涨幅。2016年7月末,规模以上工业企业百元主营业务收入利润率为85.83%,较上年同期下降0.25个百分点。2016年7月末,热点城市房价新建住宅价格同比涨幅均超过10%,其中深圳上涨40.9%,领涨全国。作为中国企业代表的上市公司,大部分上市公司一年的利润不够支付北京、上海、深圳一套中心区域的住宅。这种反差,进一步增加了社会投资、社会资金“脱实入虚”的风险。

警惕家庭在房价高位

  加杠杆的风险

  当前我国家庭加杠杆的热情空前,2016年前7个月新增房贷2.8万亿元,约为2009年全年新增额的2倍。就个人住房抵押贷款而言,首付款所能给予金融机构的安全边际是以住宅价格不发生明显变动为前提。若住宅市场预期发生根本性逆转,导致住房抵押价值下降,触发银行大规模处置住宅抵押物,则会产生房价螺旋下跌的效果。即使不发生银行大规模处置住宅抵押物,住宅不动产名义价值下降,也会抑制借款人家庭的消费,影响到宏观总需求。

  值得高度警惕的是当前个人住房抵押贷款过于看重住宅抵押物的担保作用,对借款人收入支付能力的评估和核实流于形式,甚至可能存在首付款加杠杆的情况。这样一来,若房价停止上涨或回落,不具备按揭付款能力借款人信用风险就会凸显。应该看到,有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映。当前市场对热点城市房地产市场发展前景的乐观情绪,不排除有盲目失控的风险,值得高度警惕。


网友参与评论
 
条评论
表情
点击加载更多
返回顶部