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特刊(第一期) | 无为到底哪来那么多人买房?

2017-06-25 来源:无为房地产交易网
 
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小编一直想写一篇关于无为目前楼市的分析文章供大家参考,但是我自己也有主要的工作,所以一直没有时间静下心去写,另外就是怕写错了误导关注我网站和公众号的朋友以致买房出现偏差,毕竟买房花的钱可不是小钱,那就罪过了。但又不能总是耽搁不写,公众号上朋友们每天的留言问的核心问题几乎都是无为房价到底还涨不涨、什么时候能买、在哪里买这些事情,我要是能准确指导也不至于我现在还在做网站,早点埋伏几套房子就行了(可惜也没钱买)。其实前些年我预测了很多地方涨价,认识我的朋友都知道我运气一向不好,前些年预测到南京、合肥、巢湖、芜湖大涨且也打算出手购买,但是有的买了但是却在最低点抛了,我在巢湖的房子守了6年,去年2月以四千每平卖出去的,哪知8月这个小区二手市场价一万元都还没房源。卖了巢湖房子的钱跑去芜湖打算投资万科海上传奇,当时精装价格才6000元/平左右,还一大堆优惠政策,8月份这个楼盘13000元/平,因为自己投资失败过一次所以芜湖虽然觉得很快会涨但是最后还是没敢果断下手,令人遗憾。说了这么多只是希望大家知道我虽然了解的行情比较多但并没有什么投资能力,然而我身边却有不少朋友因为我而果断出手投资的成功案例,相信诸位身边也是有不少这样的案例。

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目前无为楼市的现状可以说非常严峻城区在售房源并不是太多,据我了解到的可售房源(因数据更新不及时,下面内容中就不具体提及楼盘名称,以免有些数据出入最后会被房企要求删帖)有城南几个名企楼盘,还有四中边上数个楼盘,还有就是最远的御龙湾小区在售,除了个别高价楼盘能有选择余地,其他基本属于尾盘,剩下一些超大面积的一楼跟顶楼,且价格都较高,要么就是别墅。每次身边人看了那边房子跟房价后回来都是这句话:城南都卖6500元/平,城内不是要卖8、9千元/平啊!其实这样的理解也不无道理,无为属于小城市,城区人群对区位因素较为敏感,依稀记得2004年前后相隔了一条状元桥,桥那边的都市花园、金鹏小区等房子普遍价格要低于临湖路这边城区房价几百块一个平方,虽然当时都市花园属于稀缺产品但是并没有想象中那样得到认可,出现抢购情况,到是后来九州花园开盘却非常热销。当初九洲花园房价也算是全无为最贵的了,预售的高层也是无为首个高层住宅项目,价格不菲。

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回到现在,上周东一环地块4.44亿让碧桂园摘牌,新闻一出就有很多人问我无为房价是不是会涨,我觉得如果东一环开盘能卖到8000-9000元/平,我理解为不算是涨价,应属于正常区位差价(前提是产品要跟城南那边差不多),毕竟城南一些楼盘位置已经快到泥汊了,都可以卖到≥6000元/平你都能接受,相差个20万享受便捷的生活为什么不可以接受呢?如果东一环卖7500元/平左右,我可以说会出现抢购的画面,所以这个价格肯定是不可能的,就算我相差1000元那么消费者也肯定毫不犹豫地会选择老城区无疑,毕竟老城区的各种资源不是一两年形成的,是几十年几代人积累的资源,比如教育资源、医疗资源、还有低成本的消费方式,以及低成本的社交方式,且不说就近办事方便这样的话了,一切出门走路就可以解决。

下面说说出现无为市场房源稀缺的原因,小编我分析有如下因素:

1、城镇化的推进和发展

政策上从中央到地方鼓励全面推行城镇化发展,鼓励农民退耕进城,并且我县还根据实际情况今年出台了《无为县鼓励农村居民进城购房实施意见(试行)》的规定,对农村居民进城所购普通商品住房(不含二手住房)按实有建筑面积给予每平方米200元的购房补助,每套最高补助2万元,并给予所购房屋需缴纳房产契税的50%补助。

目前无为有近120万人口,但是主城区人口仅有24万左右(网上数据),后备人口潜力巨大,加上现在乡村每户拥有的田亩并不多,已无法满足整个家庭的收入,大多农民都选择了外出打工,城镇化的推进也是现实情况的需要,加上现在对城区以外的乡镇住宅项目供地限制,人口向城区集中已经是一个大趋势,农村人进城购房也是导致城区房源紧张的原因之一。

2、鼓励毕业大学生买房

高校毕业生购房补助政策是依据《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》的规定,对在我县就业或自由择业的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才,在我县无城规划区新购买首套普通自住商品住房的(不含二手普通商品住房),其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额;对在我县就业或自由择业的专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才,在我县无城规划区新购买首套普通自住商品住房的(不含二手普通商品住房),其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

随着无为县区位优势凸显,经济活力呈现,高铁、高速、国道的规划修建,以及未来撤县设市的完成,大城市高房价、高成本的压力,有相当多的大学生都已经选择回无发展。虽然有一批因学外流,驻留大城市,但是根据人口普查数据无为县的人口并没有太多的流失情况,反而不减反增,所以流入流出基本处于平衡状态。所以在现在结婚必须要有房子的时代,回乡置业趁着有优惠,房价低,回来置业买房的年轻人也是购房的主力军

3、“凤还巢”的工作推进

虽然政府的“凤还巢”工程是想让在外地成功人士回无为投资,但是这项工程也同样吸引了外地赚钱或者没怎么赚钱的无为人在无为买房。我的同学就是这样一批人,在北京工作,自己在北京买房工作但是还贷压力够大了,现在孩子越来越大不需要父母带了,父母在北京蜗居,在北京他那个百平方的房子里加上两个孩子很是拥挤,若在北京再购一套房产压力很大。前些时候他跟我说老人本来也想回无为养老,不想呆北京,但是在无为也不知道在哪里买,我让他回来看一看再商量。没想到回来后第二天去城南某楼盘看中一楼带院子的房子,小区环境好,物业好。他说这个房子在北京就是高档社区6200元/平不贵,当即就刷了全款买下,总价好像80多万。他说比自己预想的要好不少,装修好了也就100万左右,买过后觉得轻松一大截,他说明年看准时机自己也回来买一套,等退休回来养老,北京再买的话压力实在太大了。

这样一批在高房价大城市的上班族虽然拿着我羡慕的月薪,但是同样,买房的压力很大很大。在北京、上海的无为人我们都知道有很多,虽然拿几万一个月但是买房依然是买不起,遇到的人都说再干几年就回来了。像这样的一批置业群体也不在少数。

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4、本地改善型需求人群

无为,不知道大家有没有一种感觉,好像10年都没有怎么发展,城区还是老样子,除了这两年发展了南门,但是其他三门都几乎是几年前建设的样子。除了城南不说,市场根本没有什么新房源可售,在无为城区生活的本地无为人基本上住的房子都超过10年以上。很多有一定积蓄的本地人非常需要一些物业环境好的小区产品来改善生活环境,小编也有切身体验,随着碧桂园到无为带来了全新的小区理念,重绿化、重质量,重细节,就算贵但得到了市场认可。碧桂园房子基本上都是每期开盘售罄,哪怕盘子开到远至城区边,也不愁卖,主要原因其实就是因为无为改善型的楼盘太少。如果城区楼盘都跟碧桂园那样安静、干净、绿色、宜居谁还愿意去那么远抢房?!证明城区长期在无物业、无绿化、到处嘈杂的小区里的业主很是需要这种改善型房源,可偏偏无为又最缺这样的产品,所以这正是出现之前碧桂园开盘售罄的重要原因。

题外话:上周小编去了合肥绿城桂花园小区,十年前小编就来过这个小区,但是十年后再去此小区依然跟新楼盘一样,根本看不出是十年的老房子了,回头看无为城区超过10年的房子基本上看上去就是很老的旧房子。我想说房子高成本的质量也是能让市场接受的,房子本身就应该做到能传承,这才是最和谐的。不动产权证上的70年产权,你现在住的房子你觉得70年后还能住么?我还是很喜欢看上去就质感很好的房子,给人稳重可靠,住在里面特别安心的感觉。

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5、拆迁房票制度

这是芜湖地区的一大创新,成功的解决了芜湖市市区的房产去库存问题,快速的进行了消化,但是无为市场本身房源就不是很多,无为从来没有出现过需要去库存的时期,房票制度的执行让更多的购房者参与到了买房大军中。据小编了解,目前无为房票使用率并不高,大量房票依然没有使用,因为无为现在市场可售房源并不多也是导致手拿房票没有下手买房的重要原因,这些潜在的刚需买房者是最大的买房群体。因为房票有有效期,属于非买不可的人群,如果政府不大量推出住宅用地,缓解市场房源短缺矛盾,房价会从二手倒挂上涨。目前就听说很多手持房票的人都在等岸上玫瑰楼盘开盘,这个盘子我也跟身边一些业内人士探讨过说房价不得高于5000元/平,单套商品住房最高销售价不得高于5400元/平,城南都卖到6500元/平了,肯定是被房票抢完了,然后他们肯定是倒手二手市场倒挂出售。实际上如果普通人买,价格估计定是远高于限价价格的,所以通过政府的限价措施遏制了一手房价格上涨,但是并不会阻碍二手房的价格上扬。这种现象是不是很熟悉?对!那就是苹果手机之前的销售模式,发售前就需要预约、排队、拿号,能按照原价买到的都是幸运儿,然后到手就加价卖入了二手市场,又或者限价房,开发企业可以一手卖给子公司或者销售代理,然后代理通过二手对外销售,虽然是一手限价了,但是并不能阻止市场自然对房价的调控,我能想到的高层应该也是知道,不过这种遏制房价上涨全国都在想办法,无为能否另辟蹊径呢?

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6、刚需购买人群

在无为生活要结婚买房的,小孩子读书要买学区房的等等。

综上所述:无为买房大军可以说是四面楚歌,大兵压境。但是市场防御力量却十分薄弱,可以提供的房源远低于需求。如何缓解各方面的买房需求的确十分重要,无为房地产市场交易矛盾很可能在今年爆发。

小编在此胡言乱语,大家看完一笑了之,切勿截取转载!有空我再从其他角度说说目前无为房地产的其他现状。随便选一个角度就可以说一大堆,几行字就是一下午,其实今天这篇应该更适合想在无为投资的外地品牌开发商来参考。据小编了解,从去年开始,就有很多名企来无为了解市场,但是均不敢在无为拿地深怕被套,螃蟹最后给碧桂园公司一个人在吃,勇气可嘉!碧桂园像一缕春风,给无为带来了住宅新产品,确实提高了无为人居住的品质,但小编希望有更多的名企也能来无为分一杯羹,建造更多高品质的产品,就算跟市区同价,我觉得无为人也会选择在本地置业的。遥想当年无为房价一段时间也是高于芜湖、巢湖、庐江,也曾经持平过合肥,证明无为人大多不愿意远走他乡,就算在外地置业,本土肯定还需留根。(小自)

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