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特刊(第二期) | 无为房地产市场发展情况调研报告

2017-08-18 来源:无房网
 
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房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,是经济发展的重要杠杆。为准确把握我县房地产业发展形势,近日,县政府办公室深入县直有关部门,对房地产市场开展了专题调研。

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一、我县房地产市场基本情况和特点

截至2017年6月底,我县城市建成区面积已扩展到26.5平方公里,城区人口超过25万,城镇化率54.5%。近年来,在县委、县政府的高度重视下,全县房地产市场始终保持平稳健康发展的良好态势,县委、县政府主要领导两次前往国家住建部介绍我县房地产去库存经验,目前,全县注册房地产开发企业94家,其中,二级资质5家,三级资质9家,四级资质27家(详见附表二)。2016年,全县房产地施工面积276万平方米,销售面积达100万平方米,今年1-6月,全县共完成房地产开发投资27.31亿元,同比增长64%。商品房施工面积256.9万平方米,同比增长8%;新开工面积52.1万平方米,同比增长104%;竣工面积87.6万平方米,同比增长58%(详见附表一)。房地产市场呈现出“三升两活一降”的特点:

无城地区在建楼盘情况表-1.jpg

“三升”主要是:销量升。1-6月,全县新建商品房销售登记备案面积61.2万平方米、5388套,销售额38.1亿元,其中:住宅房54.1万平方米、4560套,销售额31.2亿元,销售面积同比增长60%。无城地区新建商品房销售登记备案面积54.7万平方米、4815套,销售额35.2亿元。其中:住宅房48万平方米、4039套,面积同比增长60%。价格升。1-6月份,无城地区新建商品住房销售均价约5960元/㎡,同比增长18%。其中:1月6042元/㎡、2月6068元/㎡,3月5838元/㎡,4月5960元/㎡,5月5805元/㎡,6月5807元/㎡。与周边市县相比增幅不大,但同比增长较快。品质升。新建商品房全部集中在城南新城,主要是碧桂园、绿城、万厦、中俊等高端楼盘、高档小区,占全部新建商品房的90%以上。

“两活”主要是:二手房成交活跃。1-6月,共成交二手商品房1366套、面积13.5万㎡、成交额5.8亿元。其中二手住宅房1313套、面积12.97万㎡、成交额5.3亿元,面积、成交额同比分别增长52%、20%。主要新建商品房可售房源较少,刚需群体转而购买二手房和学区房以及部分安置房。土地成交活跃。1-6月,成交开发建设用地10宗、50.3万平方米,总成交额16.26亿元,其中无城规划区9宗、50.08万平方米,增长63%,成交额16.12亿元,增长3.2倍。

“一降”主要是:乡镇商品房销量下降。1-6月份,乡镇新建商品房销售登记备案面积3.63万平米、334套,销售额1.07亿元,均价为2963元/㎡,面积同比下降19.5%。主要是受乡镇开发量减少影响。

二、存在的主要问题

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图为上半年土拍的几宗地详细数据

一是土地溢价率过高。受上半年市场销售旺盛影响,开发企业拿地热情高涨,近期土地出让成交价出现溢价率过高现象,如位于无城镇无城路与军二北路交叉口西北侧的2017-9号地块,面积44560平方米,起价8700万元,现场竞价达百轮,最终成交价2.26亿元,达337.8万元每亩,溢价率达160%,楼面地价达到3381元/㎡的历史新高。

二是存量房源较少。我县房地产市场以刚需和改善性住房为主,由于上半年商品房销售形势较好,加以去年底及今年初初交的开发用地建设进度较慢,且大部分属于政府回购房和限价房,可售房源仅有32万平方米、2700套,受周边房价较快上涨等综合因素影响,开发企业向市场投放商品房积极性不高,持观望态度和惜售心理。

三是区域供应不平衡。今年上半年,无城规划区新建商品房全部集中在城南新城,主要是碧桂园、新城经典等新建项目,城内其他区域没有新建商品房供应,且商品房大多是高档住房、精装修房、大户型房,不能满足购房人多层次的购房需求。

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四是平抑房价难度大。近日,我县出台了进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见,防止房价、地价不合理上涨,但受多方面因素影响,抑制房价难度依然较大。主要原因:一是周边房价高,房江县6月份商品住宅房均价达7883元每平方米,巢湖市均价也在9000元左右,芜湖市区商品房7月成交均价为9078元/平方米。南陵县均价由1月份的3976元涨至7月份5850元,涨幅巨大。二是刚需和改善性购房需求大,无城相对较低的房价和周边城市房价的大幅上涨,助推了我县刚需和改善性住房购房消费提前,也吸引了大批在外创业人员返乡购房和农民进城购房。以碧桂园在我县开发的两个项目为例,碧桂园翡翠华府项目购房人群中,以改善居住条件为目的约占31%,农民进城占35%,投资为目的约25%,其他5%;碧桂园翡翠公园项目中,以改善居住条件的占34%,农民进城50%,投资为目的占11%,其他5%。三是建筑成本上升,受国家去产能、环保风暴和长江岸线整治等多重因素影响,建筑材料价格大幅上涨,黄砂价格同比翻了一番,石料价格同比上涨80%,钢材价格同比上涨40%,致使商品房建筑成本上涨10%以上。四是房票存量较多,经统计,2016年未购房结算房票金额1.7286亿元,其中,已使用房票订购但未结算3604万元,棚改居民持有房票未购房的房票金额1.3682亿元,一旦全部集中入市购房,将给平抑房价增加新的难度。

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棚改区域-北门泰山头现状

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棚改区域-北门泰山头整改后概念图

三、无为房地产业发挥的重要作用

近年来,我县房地产市场始终保持健康稳健发展的良好态势,在促进经济发展、城市建设、改善人民生活等方面发挥了巨大作用。

一是促进了经济增长和社会就业。据研究,100元的房地产投资可以拉动上下游 170- 220 元的投资,1万平方米的房地产建设可以解决100个人的就业问题。今年1-6月份,全县房地产业上缴税收4.02亿元,增长120.6%,据测算6000元每平方米的房价缴纳税费约2500元,对财政增收发挥了关键支撑。房地产完成投资27.3亿元,增长了64%,占全社会固定资产投资的16.1%。全县房地产行业从业人员1.2万人,对促进就业发挥了重要作用。

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去年12月份无为签约17个招商项目

二是提高了城市竞争力和招商吸引力。产业是城市之基。在房价稳定的条件下,企业的扩张成本相对稳定,在其他城市房价高企的现状下,企业的利润空间和竞争力得以提升,城市的竞争力也随之上升。一旦房价过高,企业运营成本特别是用工成本必然上升,现有企业有可能会向外迁离、停止扩张或造成人才流失,招商引资难度也势必进一步加大。同周边城市相比,我县房价涨幅相对平稳,均价控制在6000元每平方米以内。

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三是有效改善群众居住和生活条件。住房问题是重大民生问题。近五年全县共完成房地产投资 166.6亿元,商品房销售面积为348.8万平方米,2.62万户居民迁入新居。改造棚户区33.1万平方米,货币化补偿8.4亿元,发放房票约9.75亿元,8000多户住房困难家庭告别棚户区,圆了安居梦。此外,房地产市场健康发展也有助于减少社会矛盾,一旦房价高企,普通群众特别是中低收入群体买房将变得更加困难,而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说,则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力,给社会增加新的不稳定因素。

四是形成城市发展的良性循环。科学经营城市是促进城市良性健康发展的重要手段。在城市扩张的过程中,需要大量的资金投入基础设施和配套建设,而县级自身财政实力有限,难以满足城市建设的需要。近年来,我县每年投入城市建设资金均在45亿元左右,资金从哪里来,就是以经营城市的理念,将土地出让金收益用于城市基础设施和配套建设,带动周边土地升值,再出让,再建设,形成城市发展的良性循环。2016年以来,我县共出让城市经营性土地41宗,面积2274.7亩,土地出让金37.58亿元,主要用于城市基础设施和配套建设,城市建设资金不足问题大为缓解。

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五是有利于加快城镇化步伐。城市发展的关键在于人的集聚。我县是个有120多万人口的大县,吸引农民进城既有基础,又有优势,也是推进新型城镇化的必然选择。加快农业转移人口市民化,除了有好的政策和优质的公共服务配套外,关键还是要农民买得到房、买得起房,房地产市场健康发展至关重要,我县出台了《无为县鼓励农村居民进城购房实施意见》,采取财政补贴、契税优惠等,农村居民购普通商品住房每套比其他居民购房可节省2.5万元左右,并可享受户籍管理、子女就学政策、就业等多项优惠政策;出台了《关于推进进城务工农民缴存住房公积金及住房贷款工作的实施方案》,进城务工农民缴满6个月住房公积金购房可享受公积金贷款政策。2016年以来,农村居民进城购房6177套、74.6万㎡,占全县销售商品房50%。如房价过高,超出农民的预期和承受能力,农民进城购房将减少,也将会延缓县域城镇化进程。

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四、几点建议

一是加强监测调控。建立健全联席会议制度,紧密结合无为实际,做好市场的动态监测工作,定期分析研判形势,完善市场调控政策,分析问题,商讨措施,进一步发挥好价格、税收、金融等杠杆调节作用,促进房地产市场规范有序发展。

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无为2017年下半年第一场土拍公告 点击查看新闻

二是控制高地价。合理制订我县开发用地的出让价格、出让区域、出让面积,采取多种方式控制土地成交价过高,既要加大住宅用地供应力度、推进存量土地开发,又要防止出现过度开发引起的库存量过大。此外,在土地挂牌时,可以采取“限房价,竞地价”,或者参照芜湖市区模式,土地在竞价时超过一定的溢价率时,要求无偿配建安置房,严防高地价扰乱市场预期。

三是深化房地产供给侧改革。类型上,减少大户型商品房和高档住宅房、精装修房的比例,适当增加90平方米以下的小户型商品房和普通商品住房的供给。引导、鼓励发展预制装配式建筑,推进建筑工业化。坚持租购并举,出台扶持政策,鼓励支持发展住房租赁市场。在区域上,适当增加西北片区土地供应量,满足不同区域居民的购房需求。在价格上,采取“竞地价、限房价”的模式,推出一批限价房,满足棚改居民的需求,逐步消化存量房票。在配套上,新建商品房小区的市政公用设施特别是供水、污水处理、菜市场、停车场等要提前规划建设,方便居民生活。

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四是强化综合监管。对已取得土地但未按出让合同约定时间开工的,国土、住建、规划等部门要加大监督检查力度,促进开发企业加快商品房投放市场速度,增加商品房供应量。加强商品房项目预售管理,重点查处违规预售、囤积房源、捂盘惜售等行为,严厉打击捆绑销售、投机炒作、发布虚假信息等违法违规行为,为房地产市场营造良好环境。

                        (撰文:光建军 插图:无为合作摄

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