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央妈正在发力全国楼市 聪明人该早做准备

2017-10-11 来源:融360
 
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黄金周期间,大部分城市的商品房成交量都明显偏低。比如北京,10月1日-6日,新房仅卖了78套,二手房也就23套,同比萎缩了72%。上海、深圳、南京等城市成交量同比都有几十个百分点的萎缩。

小编梳理了下各路一手信息,造成这种情况的原因大致有以下4点:

1、新房供应偏少

现在主要城市的新房供应量都明显不足,这也跟“五限”有关,开发商必须要放出一批便宜的房子,这些房子一放出来,立刻就被抢走。但开发商也不是傻子,他们也留了一手。放出一部分便宜的房子,剩下的房子就可以正常的价格销售,但这些房子贵啊,购房者也不愿意买账。不愿意买账的原因也很简单,一是价格不便宜,二是房贷成本高了。便宜房子没了,大家就开始观望了。

杭州、武汉、长沙和南京等城市都有这种情况,新房供应跟不上,成交量自然也很难看。

2、网签“排队”现象严重

今年以来,商品房网签“排队”的现象越来越严重。之所以要“排队”,是因为要给房价平均数润色。每个月跌个0.1%,每平米跌个几十块钱是这么出来的。

要不然这个月一大批便宜房子集中网签,下个月一大批贵的房子集中网签,最终的数据会吓死人,对预期的影响太大。

以前买套新房,从签合同到网签完成,差不多半个月就OK了,但现在半个月基本不可能,据小编的了解,现在推迟两个月网签的都不少见。

3、二手房失去了比较优势

二手房网签很快,但二手房现在失去了比较优势。

二手房价格偏贵,降价出售的的确有,但数量偏少,对整体房价影响不大。大规模密集调控已经过去了几个月,市场也已经消化了差不多,现在站在台前的“限售”对二手房影响并不如预期那么大。大部分二手房业主并不像开发商那么听话,降价的少,观望居多。

房主一观望,购房者自然也会算自己的小账。房价、房贷、首付、月供一算就知道要不要出手了。最主要的二手房价格偏贵,房贷成本两者叠加,导致大家对二手房的兴趣不高。

相当多的购房者也是做两手准备,希望能抢到一套便宜的新房。

4、调控

黄金周楼市陷入低谷跟调控有关,但并不大。今年关键性的调控手段在黄金周之前的半年多时间已经陆续释放,市场有足够多的时间消化。国庆前夕这段时间,楼市也并没有那种影响成交的强力措施出台。

央妈才是关键角色

以上情况总结起来就是,新房好卖,但供应跟不上,二手房量虽然大,但更加不好卖。买卖双方形成了一种均势状态,楼市有种“僵住”的感觉。

不过在小编看来,这种“僵住”的感觉不会持续太久,楼市的“关键角色”已经有所行动。

房地产行业的关键角色不是开发商、也不是银行,而是央妈。因为央妈决定了开发商能有多少钱,盖多少房子,卖多少房子,央妈决定了有多少钱能用来买房子。

从当前的各种措施来看,央妈实质上已经在做空楼市,比如收紧房贷和开发贷,支持房贷利率上调。开发商被逼去海外融资,现在各种偿债的高峰期又来了,他们已经不敢继续高价吃进土地了,而购房者,房贷额度更是捉襟见肘。

昨天三亚也限售了,产证满5年才可再次交易。目前已经有40多个城市执行限售政策,这意味着房子在这几年只能是房子,人们不再能通过房子从银行贷出钱来。没有了借贷,自然也就不能派生出更多的货币。

这盘大棋其实都是围绕着货币来布局,而楼市的各种表征,比如购房者的观望、开发商拿地趋于谨慎并积极降低负债率都体现了货币的趋势——继续收紧。

楼市尚未质变,但量变早已在悄悄地进行,聪明人该早做准备。


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